Správně nastavena nabídková cena vaši nemovitosti rozhoduje o tom, jak dlouho budete nemovitost prodávat. Nicméně je potřeba si uvědomit, že konečnou – tedy prodejní cenu ovlivňuje trh a je potřeba se tomu přizpůsobit.

Pokud počáteční cenu nastavíte příliš nízko, hrozí vám 2 věci – buď prodáte pod cenou a poté můžete jenom litovat, a nebo odradíte solventní zájemce, kteří k vaší nabídce nebudou mít  důvěru (cena je podezřele nízká).

Přesným opakem (a poměrně častým) je nastavení nabídkové ceny příliš vysoko. Váš byt nebo dům se stane tzv. „ležákem“, a vám nezbyde nic jiného, než cenu postupně snižovat.

Dlouhodobé postupné snižování ceny ovšem opět vede k tomu, že v očích potencionálních kupujících je nemovitost degradována a k prodeji za rozumnou cenu stejně dojít nemusí.

U nás makléřů platí jednoduché pravidlo – pokud se do 3 týdnů neozve jediný vážný zájemce o prohlídku, je potřeba začít s cenou pracovat.

Tato 3 pravidla vám pomůžou správně nastavit cenu nemovitosti:

1. Udělejte si SWOT analýzu

Vezměte čistý papír, rozdělte jej na dva sloupce – do levého si napište všechny „silné stránky“, do pravého zase všechny „slabé“, které vaše nemovitost má.

Příklad silných stránek

  • žádaná lokalita
  • dobrá dopravní dostupnost
  • služby, kultura a obchody v blízkostí bydlení
  • stav nemovitosti (rekonstrukce, nadstandardní prvky)

Slabé stránky

  • jakýkoli opak těch silných (uvedených výše)
  • napište si vše, co vám na současném bydlení vadí, nebo byste sami změnili

Udělat si vlastní SWOT analýzu je první a velmi důležitý krok.  Získáte nadhled a dokážete se vžít do role kupujících, kteří vaše bydlení budou přesně takto posuzovat. Nebojte se být 100% upřímní sami k sobě, tento krok se vám totiž vyplatí.

2. Použijte cenovou mapu lokality

Na internetu jsou k dispozici placené i volně dostupné cenové mapy lokalit. Většina z nich vychází ze statistických dat prodaných nemovitostí.

Cenové mapy zdarma

Tyto cenové mapy zdarma nabízí pouze rozpětí cen za m2 v dané lokalitě. Neukáží vám ceny jednotlivých prodaných nemovitostí, proto je používejte čistě pro hrubý odhad (ukazují pouze rozmezí cen).

Placené cenové mapy

Jeden dotaz vás přijde na 99 Kč. Obsahuje poměrně obsáhlá data a pracuje s konkrétními cenami prodaných nemovitostí. Osobně doporučuji do této varianty zainvestovat.

Nicméně žádná z cenových map nedokáže sama stanovit poměrně přesnou cenu, za kterou byste měli nemovitost nabízet (neumí zohlednit stav nemovitosti, vybavenost apod.). Nicméně uvidíte, za kolik dokázali prodat jiní majitelé.

3. Zjistěte, za kolik nabízejí ostatní

Většina prodávajících (bohužel) končí na jediné srovnávací variantě – podívají se do inzerce, za kolik prodávají ostatní. Je dobré si uvědomit, že většina cen v inzerátech je o cca 15-30% nadhodnocených.

Nicméně existuje jednoduché pravidlo – vyberte si 5 podobných nemovitostí ve vaší lokalitě (nejlépe blízké ulice) a srovnejte si všechny důležité parametry:

  • dispozice nemovitosti
  • užitná plocha
  • vybavenost (koupelna, kuchyně, podlahy, vestavěný nábytek)
  • stav nemovitosti (původní stav, rekonstrukce)
  • další výhody/nevýhody (garážové stání, sklep, lodžie…)

Zohledněte všechny tyto skutečnosti a nastavte počáteční cenu ideálně mezi nejlevnější a nejdražší srovnatelnou nabídku. Nechte si případný prostor pro licitaci ceny (ano, budou chtít s vámi smlouvat).

Bonusová rada na závěr

Pokud přizvete ke spolupráci skutečného odborníka (zkušeného realitního makléře), měl by vám automaticky vypracovat analýzu tržní ceny nemovitosti. Díky znalostem dané lokality má také velmi dobrý přehled o reálných prodejních cenách.

Ovšem pokud pouze slepě kývne s tím, že bude nabízet za vaší cenu (a jenom si přihodí provizi), aniž by analýzu tržní ceny udělal min. pro svojí potřebu, dejte od něj ruce pryč. Není to totiž profesionál.

P.S. Nedávno jsem mluvil s majitelkou bytu (v původním stavu) v centru Ostravy, která se jej snaží prodat přes 2 roky. Stále je ovšem přesvědčená o tom, že cenu nastavila správně.

Nevíte, za kolik se dá vaše nemovitost prodat?  Ozvěte se mi. Poradím vám.