Skutečný stav realitního trhu na konci roku 2022

Realitní trh dosáhl svého vrcholu. Jaký je jeho skutečný stav na konci roku 2022? Jak moc padají ceny nemovitostí? Dozvíte se v nejnovějším díle realitního podcastu „V HLAVĚ MAKLÉŘE“…

Přehrajte si poslední díl podcastu právě teď:

Raději čtete? Tak klidně pokračujte

Připravil jsem si pro vás aktuální data o tom, co se aktuálně děje s cenami nemovitostí po celé republice, co způsobilo tu poměrně rychlou otočku, a o které nemovitosti je stále zájem a které naopak bude obtížné prodat. 

Vybrat vhodné téma dnešního dílu bylo poměrně jednoduché. Témata týkající se realitního trhu plní poslední měsíce titulky různých médií, často ovšem s dost protichůdnými informacemi. A není čemu se divit – některé z těchto článků jsou ve skutečnosti placenými reklamami různých zájmových skupin. Ostatní jsou zase zpracovány velmi neodborně a jedná se spíše o pocity a výkřiky jejich autorů. I toto byl jeden z důvodů, proč chci vám takto přinést informace přímo z terénu. 

Takže – jaký je ve skutečnosti realitní trh na konci roku 2022…?

Je docela jiný, než jak jsme jej znali v posledních několika letech. Od roku 2014 – (tedy šest let od realitní krize v USA, která způsobila celosvětový pokles cen nemovitostí) jsme v Česku až do roku 2020 zažívali kontinuální nárust poptávky a s tím i spojený růst cen. V roce 2020 přišel covid, což byla pro nás všechny zcela nová zkušenost a navzdory prognózám, že právě tato „v uvozovkách pandemie“ bude novým spouštěčem krize. Ona vlastně byla, ale trochu jiným způsobem. 

V posledních 2 letech došlo k neskutečné akceleraci poptávky po nemovitostech, kromě těch standardních, k bydlení, zažily obrovský boom rekreační nemovitosti a také ty, které se kupovaly čistě za účelem investice. Spousta lidí se za prvé začala bát o peníze a jejich hodnotu a za druhé první lockdowny ukázaly, že je lepší být zavřený někde na chalupě než v městském bytě. 

Tohle byl motor, který za poslední 2 roky obrovským způsobem zasáhl do realitního trhu. Prodalo se téměř vše, co se dostalo na trh a dávalo alespoň trochu smysl, na jednu slušnou nemovitost stála fronta 20, 30 i 40 lidí v řadě a předháněli se, kdo si ji koupí. Prodávající spousta makléřů tlačila do aukcí a ceny letěly nahoru. Dělat nějakou relevantní a zodpovědnou cenotvorbu bylo pro nás makléře velmi těžké.

Moje expertní oblast je Moravskoslezský kraj, a právě tady v „covidových letech“ došlo asi k největšímu procentuálnímu nárustu cen v celé české republice. V průměru se jednalo celkem o nějakých 35–40%, což absolutně neodpovídalo celkovému růstu mezd a ekonomiky. Takto rychlý a vysoký nárust jsme už jednou zažili – konkrétně v roce 2007. A co se stalo potom všichni víme. 

Realitní trh v roce 2022 ovlivnilo několik zásadních faktorů. Rapidní nárust úrokové sazby u hypoték z cca 2 % na dnešních 6%. Vysoká inflace a krize na energetickém trhu, která je poznamenaná válečným konfliktem na Ukrajině. 

Úbytek poptávky začal být znatelný už začátkem tohoto roku. Na druhou stranu spousta z nás měla rozpracované množství obchodů z konce minulého roku, takže na množství práce to nebylo hned poznat. Krach Bohemia Energy navíc ukázal, že i trh s energiemi je velice vratký, což se ukazuje vlastně doteď. Během jednoho roku vyskočili ceny o 200–400 % – podle typu komodity a najednou se ukázalo, že energetická náročnost bydlení se stane mnohem vážnějším tématem, než tomu bylo doposud. 

Poměrně zásadní zlom přinesly letošní prázdniny, kdy se poptávka po nemovitostech dostala téměř na bod mrazu. Určitým vlivem byl i fakt, že spousta lidí mohla po 2 letech bez větších potíží vycestovat, takže jsme zažili poměrně slušnou okurkovou sezónu. 

Všichni jsme napjatě sledovali, jestli podzimní realitní sezóna něco změní, ovšem nic zásadně pozitivního se nestalo. Poptávka je ve srovnání s předchozími lety na velmi, velmi nízké úrovni a po několika dlouhých letech můžeme říct, že přišel trh kupujících. 

Nemovitosti v nabídce přibývají dvouciferným tempem, prodeje stagnují a ve většině případů dochází ke korekci cen – jak těch nabídkových, tak i těch, za které se nemovitosti dnes obchodují. Docela zásadně se rozevírají nůžky mezi lokalitami, a hlavně jednotlivými typy nemovitostí.

Nicméně slíbil jsem vám pár reálných čísel, tak se na ně pojďme podívat. 

Pravidelně dostávám reporty společnosti Valuo, která pravidelně sbírá data o nabízených nemovitostech a vytváří z nich cenové mapy. Mají tak k dispozici poměrně vypovídající vzorek údajů, a ty poslední jsou poměrně zajímavé. 

Meziročně – tedy od loňského do letošního podzimu vzrostl počet nabídek na realitních portálech téměř o 100 %. Jedním z argumentů, proč ceny nemovitostí stoupají takovým tempem nahoru bylo, že je jich nedostatek. Což teď pomalu přestává platit, protože nabídka je dvojnásobná, a dokonce se začínají objevovat i poměrně zajímavé nemovitosti k prodeji. Platí to jak o bytech, tak i o domech. A poměrně rychle přibývá i v posledních 2 letech nejžádanější komodita – rekreační nemovitosti. 

Další kapitolou jsou nabídkové ceny – tady ještě nemusí být v některých případech zřejmé, co se děje, protože spousta majitelů pořád doufá v to, že dokážou prodat za loňské ceny. Velká část těchto nemovitostí je v nabídce i několik měsíců. Statistika ukazuje, že propad nabídkových cen oproti loňskému roku je na někde na úrovni 9 %, ale osobně si myslím, že tento údaj je pořád ještě trochu zkreslený.

Podle informací, které dnes mám od kolegů de facto po celé republice, pohybuje se reálný rozdíl loňských a letošních cen někde na úrovni 10–15%. Zde ale hodně záleží na konkrétní lokalitě, a hlavně typu nemovitosti. Jedná má kolegyně na druhém konci republiky už dnes pracuje s rozdílem až 30 % (opět ve srovnání s loňským rokem) a stále se nedaří prodat. 

Dalším ze zajímavých ukazatelů ze statistiky Valua je počet nemovitostí ve slevě – tady je nárust o 360 %, což vlastně podtrhuje to, o čem se tady bavíme. 

Zkusím se teď na celou situaci podívat svýma očima. 

To, že realitní trh nebude růst do nebes bylo víceméně jasné. Poslední roky byly tak neskutečně překotné, řekl bych až nezdravé. Za současnou – poměrně zásadní – otočkou na realitním trhu stojí podle mě 3 věci. 

To první je momentálně chybějící trh lidí s hypotékami. Tady je to dáno jednak zpřísněním podmínek vůbec pro to, abyste hypotéku mohli dostat a taky razantním zvýšením úrokové sazby. Kombinace vysokých cen nemovitostí a úroků jednoduše způsobila, že spousta lidí si dnes nemovitost na hypotéku jednoduše bydlení pořídit nemůže. Navíc je to v tuto chvíli i ekonomicky méně výhodné, než žít v najmu – týká se to především lokalit jako je Praha a Brno.

Hypoteční trh se propadl zhruba o 80 %, což na tom realitním znamená, že zmizelo zhruba 50% všech potenciálních kupujících. 

Druhým faktorem je současná krize na energetickém trhu. Ceny energií pro nové odběratele jsou momentálně zhruba 3x až 4x dražší, než to bylo před rokem a je to otázkou, zda se to nějak zásadně změní. Osobně se setkávám s tím, že si lidé koupili nemovitost, kde se standardně platilo v zálohách na energie 3-4.000 Kč a dnes, podle nových ceníků (i po zastropování) 10, 11 i 12.000 Kč. Zažil jsem i extrémnější případy, kdy klientovy narostly zálohy z 8.000 na 35, ale tady se to podařilo trochu zmírnit změnou dodavatele.  

Tento faktor momentálně vyřazuje ze hry všechny energeticky náročné nemovitosti – hlavně staré a velké domy, případně byty, které jsou vytápěny třeba plynem. Samozřejmě to neznamená, že takovou nemovitost dnes neprodáte vůbec – jenom to s velkou pravděpodobností bude za úplně jiných cenových podmínek a dát třeba slevu 20 % nebude muset stačit. 

Tím třetím faktorem jsou určité obavy z budoucnosti a vyčkávání. Lidé, kteří dnes mají na nákup nemovitosti hotovost – a není jich úplně málo – teď čekají, jak se bude situace dále vyvíjet. Většina těchto lidí totiž tuší, že se situace může ještě vyvíjet a nákup nemovitosti odkládají a lidově řečeno čekají na vhodnou cenu.

Ta druhá se obává o svou budoucnost a co si budeme nalhávat – nikdo z nás netuší, jestli po letošním roce můžeme čekat ještě další hřebíček do rakve – třeba v podobě zvýšené nezaměstnanosti, nebo dokonce ekonomické recese. 

Mluvil jsem o tom, že realitní trh je v tuto chvíli hodně diverzifikovaný.

Znamená to, že celý vývoj situace na realitním trhu nebude mít stejný plošný dopad. Mnohem hůře na tom teď jsou a do budoucna i budou nemovitosti, které budou energeticky náročné na provoz, nebo v horších lokalitách. Špatně se prodávají i nemovitosti, kde je nutná zásadní rekonstrukce. Naopak nemovitosti, které jsou buď ve špičkových lokalitách – např. zrekonstruované byty v centech větších měst, nebo rodinné domy s ekonomickým provozem na tom nebudou tak špatně.

Neříkám, že je nutně dokážete prodat za ceny, o kterých jste slyšeli před rokem. Ale i třeba s mírnou cenovou korekcí si dnes kupujícího najít dokážou. Bude prostě rozhodovat celková kvalita a atraktivita. 

Jedinou komoditou, která nám dnes roste je poptávka po nájemním bydlení. A není se vlastně čemu vůbec divit. Trochu se nám tady opakuje situace z posledních 2 let, které jsme zažívali u prodejů – na jeden nájemní byt někde stojí fronta klidně i 20 zájemců.

Pronajímá se v řádech dnů a ceny nájmů taky vzrostly, i když ne tak, jak se předpokládalo – v průměru se jedná o 10–15%, opět je vše závislé na lokalitě. Osobně si myslím, že pro další dramatický nárust moc prostoru nezbývá – ceny energií se totiž promítají i do nájemního bydlení a není možné nájemníky dostat do situace, kdy by na bytovou potřebu museli vynaložit částku, která by se rovnala větší části průměrného příjmu. 

Na závěr bych chtěl říct jednu důležitou věc – byl bych rád, kdyby se o současné situaci nemluvilo jako o realitní krizi, krachu trhu, nebo se vše nenafukovalo více, než je zdrávo.

Ano, trh se mění, ale prochází spíše určitou normalizací. Na začátku je vždy stagnace následována cenovou korekcí. V tuto chvíli se totiž vracíme (minimálně cenami) tam, kde byl trh před začátek covidu, než se trh na chvíli zbláznil. Jak dlouhá a jak velká tato korekce bude si teď netroufám odhadovat. Jsou tady sice určité predikce a vzorce, které mnohému napovídají, ale to si nechme až do některého z příštích dílů.

Nové díly podcastu najdete na platformách jako Spotify, Apple podcast a dalších.

Michal Hrubý